1 – État d’urgence sanitaire (Covid-19) et baux d’habitation

Au regard de la crise sanitaire que nous traversons depuis le premier trimestre 2020, plusieurs dispositions ont été adoptées en vue de pallier aux conséquences économiques, sociales mais aussi juridiques de l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020.

S’agissant des baux d’habitation soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, on rappellera, tout d’abord, que les mesures adoptées en vue de permettre – sous certaines conditions – de suspendre le paiement des loyers commerciaux résultant d’un bail commercial, ne sont pas applicables aux baux d’habitation.

Les locataires doivent, par conséquent, poursuivre le paiement de leurs loyers d’habitation ; les dispositions prises dans le cadre de l’état d’urgence sanitaire ne changent rien à ce sujet.

Toutefois, deux ordonnances ont été adoptées pendant cette période ; l’une permet de protéger les locataires et l’autre aménage des délais en faveur des deux parties.

Cette ordonnance concerne les locataires ayant fait l’objet d’une ordonnance ou d’un jugement constatant l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans leur bail d’habitation et ordonnant leur expulsion.

Si l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution prévoit la suspension de toute mesure d’expulsion dans une période – dite trêve hivernale – comprise entre le 1er novembre et le 31 mars 2020, l’ordonnance n° 2020 -331 du 25 mars 2020 a prolongé cette période jusqu’au 31 mai 2020.

Dès lors, jusqu’au 31 mai 2020, aucun locataire ne pourra faire l’objet d’une mesure d’expulsion de son logement.

  • Ensuite, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020  relative à la prorogation des délais échus pendant la période d’urgence sanitaire et à l’adaptation des procédures pendant cette même période, modifiée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020, a édicté des mesures de suspension ou de prorogation des délais dont l’exécution est devenue impossible en raison de l’état d’urgence sanitaire.

Cette ordonnance a des conséquences sur les règles relatives à la délivrance du congé donné par le bailleur, mais également sur le commandement de payer visant la clause résolutoire.

  1. Sur la délivrance du congé donné par la Bailleur

La loi du 6 juillet 1989 prévoit que le bailleur qui souhaite reprendre son logement – pour le vendre, l’occuper ou pour motif légitime et sérieux (ex. le défaut de règlement des loyers) – doit délivrer un congé à son locataire au moins six mois avant le terme du contrat pour les logements vides et au moins trois mois avant le terme du contrat pour les logements meublés.

Faute de respecter ces délais, le congé est nul et le contrat de bail est reconduit tacitement pour une période de trois ans (pour les locations vides) et d’un an (pour les locations meublées).

Le non-respect de ces délais a donc des conséquences importantes tant pour le bailleur – qui sera sanctionné par une prolongation non souhaitée du bail d’habitation – mais aussi pour le locataire qui doit profiter de la période de préavis pour rechercher un nouveau logement et organiser son déménagement.

On précisera, ici, que le congé doit être notifié soit par lettre recommandée avec accusé de réception soit signifié par acte d’huissier de justice ou encore remis en main propre contre récépissé ou émargement (article 15 de la loi du 6 juillet 1989).

Or, nous savons que depuis l’état d’urgence sanitaire déclaré par la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020, les services postaux sont perturbés, les huissiers de justice ne délivrent plus d’actes (sauf extrême urgence) et la remise en main propre n’est pas envisageable en raison des mesures sanitaires et de distanciation sociale adoptées.

Pour pallier cet aléa rendant impossible la délivrance d’un congé dans les délais légaux et toute résiliation contractuelle en général, devant intervenir dans des délais précis, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 a édicté une prorogation de ces délais.

Il s’agit de l’article 5 de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 qui dispose :

« Lorsqu’une convention ne peut être résiliée que durant une période déterminée ou qu’elle est renouvelée en l’absence de dénonciation dans un délai déterminé, cette période ou ce délai sont prolongés s’ils expirent durant la période définie au I de l’article 1er, de deux mois après la fin de cette période » (nous soulignons).

La « période » à laquelle il est fait référence est celle située entre le 12 mars 2020 (Article 1. I. de l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020) et théoriquement le 24 juin 2020 (soit le 24 mai 2020 – date fixée par article 4 de la loi n° 2020-290 du 23 mars 2020 pouvant faire l’objet d’une modification – plus 1 mois).

Le texte prévoit, dès lors, un report de deux mois à compter du 24 juin 2020 pour délivrer le congé si l’expiration de ce délai doit intervenir entre le 12 mars et le 24 juin 2020.

Exemple : un bail d’habitation arrive à expiration le 22 septembre 2020. Le congé doit être délivré au moins 6 mois à l’avance soit, avant le 22 mars 2020. L’expiration de ce délai intervenant pendant la période décrite ci-dessus, le propriétaire pourra notifier son congé jusqu’au 24 août 2020 (soit 24 juin + 2 mois).

Le délai de préavis laissé au locataire (6 mois pour un logement vide ; 3 mois pour un logement meublé) restera inchangé puisque la date initiale de fin de contrat de bail sera également prorogé pour respecter ce délai protecteur du locataire.

     2. Sur le commandement de payer visant la clause résolutoire

Le bail d’habitation comprend en général un clause dite « résolutoire » prévoyant la résolution de plein droit du contrat en cas de manquement à une obligation contractuelle par l’une des parties. Il s’agit notamment du manquement du locataire à son obligation de payer son loyer.

L’acquisition de la clause résolutoire devra être constatée par le juge après un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré par huissier de justice, resté infructueux.

En temps normal, la clause résolutoire est réputée acquise au terme d’un délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Exemple : Un commandement de payer visant la clause résolutoire est délivré le 2 janvier 2020. Si l’arriéré de loyers n’est pas réglé par le locataire dans sa totalité avant le 2 mars 2020, la clause résolutoire est réputée acquise. Le Bailleur est alors fondé à assigner le Preneur devant le juge des contentieux de la protection aux fins de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire.

L’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 révisée par l’ordonnance n° 2020-427 du 15 avril 2020 a, là encore, aménagé les délais dans les termes suivants :

« Les astreintes, les clauses pénales, les clauses résolutoires ainsi que les clauses prévoyant une déchéance, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé, sont réputées n’avoir pas pris cours ou produit effet, si ce délai a expiré pendant la période définie au I de l’article 1er.

Si le débiteur n’a pas exécuté son obligation, la date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses produisent leurs effets est reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période, égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée« .

La date à laquelle ces astreintes prennent cours et ces clauses prennent effet, lorsqu’elles ont pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation, autre que de sommes d’argent, dans un délai déterminé expirant après la période définie au I de l’article 1er, est reportée d’une durée égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la fin de cette période.

Le cours des astreintes et l’application des clauses pénales qui ont pris effet avant le 12 mars 2020 sont suspendus pendant la période définie au I de l’article 1er » (nous soulignons).

En substance, si l’expiration du délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer intervient pendant la période juridiquement protégée – soit entre le 12 mars et le 24 juin 2020 – la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit effet pendant cette période.

Si le débiteur n’a pas payé sa dette locative pendant cette période, la prise d’effet de la clause résolutoire est « reportée d’une durée, calculée après la fin de cette période [la période juridiquement protégée], égale au temps écoulé entre, d’une part, le 12 mars 2020 ou, si elle est plus tardive, la date à laquelle l’obligation est née et, d’autre part, la date à laquelle elle aurait dû être exécutée ».

Exemple 1 : un commandement de payer délivré le 24 janvier 2020 devant produire ses effets, en cas d’inexécution, le 24 mars 2020 – soit 12 jours après le début de la période juridiquement protégée – produira in fine ses effets le 6 juillet 2020 (24 juin + 12 jours).

Exemple 2 : un commandement de payer délivré le 4 février 2020 devant produire ses effets, en cas d’inexécution, le 4 avril 2020 – soit 23 jours après le début de la période juridiquement protégée – produira in fine ses effets le 17 juillet 2020 (24 juin + 23 jours).

N.B. Le terme de l’état d’urgence sanitaire et tous les délais mentionnés dans cet article sont susceptibles d’évoluer.  Par ailleurs, l’interprétation des textes est ici produite sous réserve de l’interprétation des dispositions qui sera faite par les tribunaux.

 

 

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